设想这样一个场景：你住的楼栋大范围墙皮脱落、管道漏水炒股配资论坛，正头疼怎么筹钱维修时，出现了一笔救急资金。

　　现在，这个场景或将成为现实。，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。目前上海等22个城市正在开展试点。

　　此消息一出，迅速引发广泛讨论。房屋养老金是什么？为什么要出台相关制度？资金从哪里来？需要老百姓掏钱吗？记者采访多位专业人士解答上述问题。

　　●南方日报记者张艳 唐柳雯 张子俊

　　补充旧房修缮资金

　　构建房屋安全管理长效机制

　　“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”董建国在发布会上如是说。为了给房子“定期体检”“看病治疗”“健康养老”，保障房屋安全的3项制度——房屋体检、房屋保险，以及为前述两项提供资金的房屋养老金制度酝酿落地。

　　为何要加快推动该制度试点？因为我国的旧房子越来越多。数据显示，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的房屋占比接近20%。以此次试点的上海为例，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。未来越来越多房屋面临维护、改造，资金需求量大。

　　住房城乡建设部相关司局负责人在回应公众关切时表示，建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。

　　事实上，我国早在1998年就出台《住宅专项维修资金管理办法》，居民在购买商品房时，需缴纳一笔“住宅专项维修资金”，由专用账户管理，用于房屋后续的修缮。

　　但这部分资金的情况不容乐观。来自上海市房地产科学研究院的统计数据显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。

　　一方面，大量在1998年前建设的房屋缺乏住宅专项维修资金，还有不少老旧小区的缴纳水平按多年前的物价水平缴纳，资金体量不大，而这部分房子恰恰更需要维修；另一方面，北上广深等城市则沉淀大量资金未有效利用，且单项使用率不均。“随着需要维护、改造的老旧房屋占比提升，仅依靠住宅专项维修资金难以满足，亟须增量资金入场。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

　　在我国住房进入存量时代的大背景下，房屋养老金成为旧房修葺资金来源的重要补充。“小修小补通过物业管理费承担，大修大补通过住宅专项维修资金，未来的房屋体检、重大损坏修补的兜底等，则通过房屋养老金发挥作用。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，保障住房维修资金的多元化、多层次体系正在加速成型。

　　新建公共账户

　　由政府探索资金筹集渠道

　　在发布会上，住房城乡建设部强调：“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

　　不少网友发出疑问：钱从哪里来？需要老百姓掏钱吗？甚至有声音质疑“房屋养老金是变相征收房产税”。

　　对此，住房城乡建设部相关司局负责人说，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

　　此外，住建部的官方媒体建筑杂志社发布社评文章称：“房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。”上海辟谣平台也于25日明确表态，政策是按“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则制定实施，公共账户的款项来自公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

　　关于中国特色房屋养老金体系，不少专业人士分析指出由“个人账户”“公共账户”和“补充商业保险”三部分组成。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进进一步解释，个人账户即由住宅专项维修资金平移而来，新增的“公共账户”后续是由政府筹资建设的，此外居民还可以自主配置商业房屋保险进行补充。“总体来说，房屋养老金制度不增加业主负担，同时也有效保障了后续房屋的维修管理。”他说。

　　“公共账户”发挥哪些作用？中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军分析指出，首要用途是房屋公共体检，同时也用于房屋应急托底保障，甚至对于没有缴存专项维修资金或维修资金使用存在困难的房屋，先行垫付资金开展紧急维修，消除安全隐患。

　　至于公共账户的筹资渠道，李宇嘉认为：一方面，原有资金挖潜，包括物业费、专项维修基金结余、公积金增值收益等；另一方面，社区公共空间（包括商铺运营和租赁、小区摊位出租、停车场、广告牌、会所和体育设施等）的运营收益；再有就是水电气网等管线修缮更新时，由管线单位出资；再比如，政府性基金和财政奖补投入、中长期特别国债等。

　　另外，房屋养老金如何使用也广受讨论：个人养老金需退休才能领取，房屋养老金是否也要达到一定楼龄才能使用？

　　不少专家认为，房屋养老金不考虑楼龄，而是考虑需求。上海中原地产分析师卢文曦认为，房屋养老金是要实现房屋全生命周期管理，即使楼龄不长，符合资金使用要求的就可以动用这笔资金，“不是说楼龄必须达到25年或者30年才能使用养老金。”

　　目前，各方期待实施细则的出炉，尽管对部分细节有一定争议，但都肯定这项制度推出的重要意义。更多专家认为，房屋养老金是要建立一种共担互助的房屋修缮制度，个人账户即使要缴纳资金大概也不会很高；从操作层面来看，制度的意义或许更多是撬动更大的社会价值，由此也更强调对接市场化的保险制度。

　　引入保险制度

　　实现“兜底”和防灾防损

　　住房城乡建设部已明确，建立房屋养老金制度，是为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。分析指出，保险具有天然的风险管理和防灾防损功能，对提升房屋安全大有帮助。

　　首先，用房屋养老金购买房屋保险，达到“花小钱办大事”的效果。保险制度是利用大数法则分摊和转移风险，尤其在面对自然灾害等不可抗力造成的房屋损坏时，通过保险“兜底”能及时提供经济补偿。

　　其次，保险制度对于房屋体检有推动作用。近年来，保险行业也正做好“风险减量管理”服务，在房屋保险领域，保险公司会对房屋安全进行严密的关注和评估，引入各种房屋体检、养护资源，帮助提升房屋安全，与当前我国重视的房屋事前安全检查不谋而合，实现房产业主和保险业“双赢”。

　　再次，补充商业保险能满足多元化的住房安全保障需求。像电梯维修保险、外墙修葺保险等保险，可根据需求进行投保，为重点领域加固“双重保障”。

　　饶是如此，我国的住房保险市场目前仍动力不足。瑞士再保险2023年发布的《中国家财险市场：服务撬动住房保险未来价值空间》报告显示，2021年中国家财险保费收入98亿元，仅占财产及意外险市场总体保费收入的0.8%。

　　究其原因，一方面，以家财险为主的传统房屋保险同质化严重、出险率较低，客户感知度低，投保意愿并不强；另一方面，由于缺乏政策强制性，保险公司展业难形成规模，其销售积极性也弱。

　　目前，在推动房屋保险方面，我国一些城市做出探索。

　　第一个“吃螃蟹”的城市是浙江宁波，也是最早试点“住房养老金”制度的城市。2015年，宁波在镇海区试点城镇住房综合保险服务，由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，启动房屋安全动态监测模式，开创了利用现代保险制度参与危旧住宅房屋使用安全管理的先河。

　　江苏泰州在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”，由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”的形式，保障所有参保房屋的维修支出。

　　在广东，今年3月，广州市住建局也印发《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出“借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务”“建立健全城镇房屋全生命周期安全管理长效机制”。据记者了解，方案落地后，有医院、学校等公共建筑的使用单位投保，不过民用建筑尤其是存量物业的投保意愿较低。

　　有保险业内人士表示，政策引导和支持是行业发展的“助推器”，随着政府层面公共账户的设立，或将更大力度推动房屋保险发展，这一险种也有望成为财险机构未来重点发力的领域之一。

　　建议完善配套

　　畅通多元融资渠道

　　房屋“养老”是各个国家和地区的共同问题。我国现阶段推行房屋养老金，会面临哪些挑战？

　　在业内看来，还需要完善配套法律法规、完善资金归集和续筹机制、建立定期检查的全生命周期管理体系等，一系列难点仍待攻克。

　　以个人账户的资金归集为例，可能存在两种需要补交的情况。一种是房屋之前没有交过这笔维修基金，比如非商品房，还比如在1998年我国住宅专项维修资金制度出台之前的大部分住房；另一种是住宅专项维修资金余额不足，如果低于初期金额30%，考虑到未来房屋体检、修缮等支出，或许也需要补交。而这些资金实现顺利归集需要制度保障。

　　放眼全球，英国、美国、荷兰、新加坡等国家，以及我国香港地区已在房屋养老金制度上先行先试，提供了“他山之石”。

　　一方面，通过立法确立、规范制度。

　　例如，通过立法对房屋养老金的管理、收缴和使用进行规定。这项制度在新加坡叫“备用金”制度，来源于其1968年制定的《地契分层法令》；美国则通过制定《统一建筑物区分所有权法》《公寓所有权创设模范法》《统一共同权益产权法》对房屋维护资金的管理、收缴和使用进行立法规定。

　　另一方面，强调畅通多元融资渠道，解决资金不足问题。

　　例如，英国的住房维修制度投融资模式已逐步由政府补助转向政府借贷、资本发行、私募基金等；荷兰建立了融资担保机制，使住房协会成为吸收社会资金和专业力量的重要载体；中国香港则通过增加公共资金、金融机构贷款、法定机构发行债券、私人资本投入等多种融资手段，形成了多元供给的资金结构。

　　另外，部分国家和地区也重视保险制度。

　　以美国为例，美国业主协会通常会购买物业保险，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见的事件所造成的损失。保险还可以为电梯、空调系统、屋顶等公共设施和设备提供额外的保障。在中国香港，维修资金管理制度中也包括保险制度，如果为社区公共设施设备投保，当设备因意外需要维修时炒股配资论坛，保险公司将会进行理赔。